随着2022年的到来，购房者们开始不知所措。
新的一年里，楼市走向何方、该不该买房、买房有哪些注意事项？笔者认为，看2022年房市动态，首先要看2021年情况如何，年末岁初的房地产市场，正在发生着一系列新的变化，有的城市房产价格依然表现出高昂上涨的态势，然而有的城市房子降价500万元还是无人问津。
站在买房人的立场，说不清道不明，一方面很想买房，但另一方面又担心自己成为了高位接盘者。买房人该何去何从，没有一个明确的结论。那么，在当前这种楼市行情下，什么样的选择才是正确的？接下来，进入到咱们今天的话题：不要再误判2022年楼市，高层态度已经很明显了。
在2021年下半年，国新办举行了一次比较重要的会议，这一次住建部的高层领导们悉数到齐，本次的会议，也被房地产业内人士解读为房地产行业发展的“第二次重整”。
1998年为房地产市场的“第一次重整”，正式取消福利分配房的基本制度，开启了商品房市场化，“第一次重整”带来了中国房市接近20年的腾飞，房产价格从当初的2000元一路飞涨到现在的过万元。第一次也被称为房地产的“起飞点”。
2021年被称为房地产的“第二次重整”转折点，住建部高层提出，将逐渐扭转“商品房唯一”的基本住房供给格局，正式开启“多渠道供应，商品房+保障房共同推进”的住房供给模式。
高层定音，楼市“新变局”，释放出了2重信号：
1、房产的“3稳”依然是牢不可变的基本目标。王蒙徽再次提到，要始终坚持房住不炒的调控基调，城市要逐渐摆脱高房产依赖性的发展模式。其实早在几个月之前，王蒙徽在接受人民日报专访的过程中，就说到，要建立热点房产的预警机制，落实城市差异化调控机制；前不久住建部还提出，对于城市调控不力，导致房产过快上涨的要坚决予以问责。
从这一声声的定调中，足可见，这一次的变革重整，并非纸上谈兵。首先向购房者传递出“房产大涨”时代不再的信号，尤其是告诉炒房者们，不要幻想今后的房市会延续前些年“高溢价”的特征。其次向各地城市传递出“要改变依赖土地”的信号，今后不允许城市动不动就把房产拿出来，更不允许为了拉动GDP而重提楼市的做法。
2、改变“商品房唯一”的供给模式，今后将注重“商品房+保障房”两脚走路的房产供应方式。王蒙徽指出，今后要实现“住有所居”，什么意思呢？就是要让所有具备住房需求的人，都能够轻易解决住房需求。
建立住房的市场化体系和保障体系，对于那些经济能力强、有钱的人，可以选择市场化的购房或者租房；但是对于那些收入不高、口袋不鼓的人来说，在买不起房子的情况下，可以通过购买共有产权房、经济适用房等解决，亦可以通过租赁公租房、廉租房、人才房等方式实现住房需求，而且人才房、安居房等多种住房供给形式正在加码袭来。
从以上种种信号不难看出，2022年及以后的住房市场，已经被打上了“平稳”的印记。那么刚需该如何买房呢？指闻君认为，不要再误判2022年楼市，2022年有买房打算的家庭，不妨先看看3条忠告！
第一、大城市的房子，并不一定保值。
房产学家任泽平说过，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。只要这三个方面发生了改变，那么城市房产的基本价位也将出现转变。自从2016年房住不炒正式提出之后，各大城市的房产就如同秋后的蚂蚱一样蹦跶不起来了。除了三四线城市人口净流出导致价格下行之外，一二线城市也难有多大作为。
就拿北京这个城市来说，作为老牌一线城市“北上广深”之首的大城市，一直以来房产表现都很强劲，然而2020年至2021年，部分城区的房子却出现了动摇。尤其是随着一系列政策的改变，那些曾经30多万元/平米的高价值房产，正在经历新的蜕变。
西城区多校划片开启之后，这里的二手房市场怪象频出，有的房东连夜从三亚度假区飞回去，把房子挂牌价从1500万元降至990万元销售；有跌价的，也有涨价的，还有一些房东把自己的房子从800多万元，提高到1200万元销售。学位格局变了，房产属性自然跟着变了。
除了北京之外，深圳也出现了“跳水二手房”，根据《澎湃》发表的文章《深圳学区房一夜入冬？降价500万无人买，有业主抢先抛售》给出的数据，在福田区一套原本价值2500万元的房子，从8月份开始拍卖价格降低到了1900余万元，然而根本无人问津。
第二、国际通胀影响很短暂。
对于房市而言，资本的影响非常直接，一旦注入的资本量过多，那么楼市就会瞬间腾飞。2021年之后，全球超过89%的国家房子在飞舞。在这其中，不乏加拿大、美国、日本、英国、法国、德国等发达国家。与此同时，房产业内人士王石也曾多次暗示，国际大宗货物的价格或出现上升情况，王石虽然没有明说房市，但其已经做出了定调。
为啥王石等人认为国际大宗资产的价格或涨呢？根源还在于新一轮世界性的通胀，在这背后是世界各个国家正向增发货币导致的。去年全球遭遇黑天鹅影响，超过90%国家GDP发展受挫，表现出后退的情况，比如美国后退了2.46%，日本后退1.88%，德国后退1.52%，英国后退4.2%，而且在TOP前20的国家中，除了中国、荷兰、瑞士之外，还有17个国家都收缩了。
很多人担心，随着国际化货币的增加，很多新兴国家或遭遇输入型通胀的影响，这一点也正是王石所提示的。那么有没有可能呢？指闻君给出的答案同样是否定的。央行的“2+3”资金限制举措，早就已经拉好了一张大网，把资金向房地产注入的渠道锁上了。2020年央行三红线，2021年贷款双上限，缩减了银行给房地产融资的大闸。
第三、长期而言，房产溢价率并不明显。
很多人说，房地产依然有强大的潜力，例如中国城镇研究专家李铁、北师大教授董藩，他们经常以“城市化”为依据，来论证房产依然大有潜力。北师大教授董藩多次提出，对比发达国家75%以上的城市化水平，我国的城市化还有15年以上的时间要走，董藩认为，城市化就意味着更多的农村人进入城市，在今后的十多年里，还有4亿农村人进入城市，他们的首要需求便是购房，所以董藩指出，城市房子还会涨，北京、上海、广州、深圳等大城市，价格或涨至80万元/平米。
那么，董藩等人的看法依然有道理吗？国家智囊、原住建部副部长仇保兴给出了近似否定的答案，仇保兴多次提出，房地产存在巨大的泡沫，要敢于承认这个实际情况，所谓泡沫就是价格高到难以接受的程度了，一方面价高，另一方面房产过剩明显。所以仇保兴才说，应该用房产税、空置税、物业税等一揽子举措烫平楼市泡沫。2021年房产税正式开始落地，仇保兴等人的建议似乎正在逐一兑现，去泡沫的背景下，房产大跨步已无可能。
所以说，不要再误判2022年楼市，2022年打算买房的家庭，先看看以上的3忠告！
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